Общества совладельцев многоквартирных домов: уже не отвертеться?

С 1 июля вступил в действие Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирных домах», который дал зеленый свет созданию обществ совладельцев (ОСМД). Теперь, как предполагается, жильцы, самоорганизовавшись, смогут эффективно распоряжаться своими деньгами, заказывать поставку ЖКХ-услуг и контролировать их качество.dom_osbb

По крайней мере, так должно быть по закону, который, кстати, определил годичный срок для создания ОСМД. До его истечения осталось чуть больше полугода, так что самое время поговорить о том, как он исполняется.

Собеседник «НК» – начальник КП «ЖЭУ» Григорий Каневский.

– Григорий Александрович, сколько на балансе КП числится домов, которым нынче прямая дорога в ОСМД?

– Всего – 325 домов. За 13 лет моей работы в «ЖЭУ» в общества совладельцев ушли всего 28 домов (с 2005 года). С 1 июля, когда был принят Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», ОСМД создали 4 дома.

К слову, в новом Законе термина «на балансе» нет вовсе. А мы все еще ментально живем во временах СССР, когда государство взяло на себя функции балансосодержателя, а жильцы стали квартиросъемщиками, оставаясь таковыми практически до сегодняшнего дня. При этом держава, как балансосодержатель, должна была обеспечить капитальные ремонты, техобслуживание и прочее. Но деньги в полном объеме не поступали, хотя содержание жилого фонда «съедало» до 10% ВВП нашей бывшей страны. Коммунальные же платежи составляли 5% от необходимых затрат.

А потом распался Союз, началась приватизация – около 98% квартир уже находятся в частной собственности. При этом каждый собственник одновременно бесплатно приватизировал часть мест общего пользования, коммуникации, оборудование и прочее (подъезды, чердаки, подвалы, трубы и тому подобное) пропорционально площади своей квартиры. Это имущество – общее, неделимое, предназначено для обеспечения жизнедеятельности дома. Но это не значит, что каждый жилец имеет кусочек трубы, крыльца, крыши и прочее. К слову, у нас среди абонентов есть чудаки, которые требовали денег, например, за транзит «содержания унитазов» по причине того, что через какую-то часть квартиры проходит стояк канализационной трубы.

К сожалению, наши люди пока продолжают считать, что их собственностью являются только квартиры, а сам дом – это уже собственность города или коммунального ЖЭКа, потому что дома числятся на их балансе. Но это ошибочное утверждение! Балансосодержание дома никоим образом и раньше, с момента начала приватизации жилья, не влияло на аксиому собственности, а теперь, с новым Законом, и вовсе не несет никакой юридической нагрузки.

Результат: новый Закон действует четыре месяца, но его реализация идет с большим скрипом. А мы на днях получили нормативные документы насчет порядка по снятию домов с баланса, для чего внутренним распоряжением уже создается комиссия.

– Как вы думаете, почему люди столь неохотно берут на себя ответственность за свою собственность?

– Создание ОСМД – далеко не новшество июльского Закона. Этой идее уже где-то лет сто, но ведь собственность – довольно тяжелая ноша. К сожалению, мы все еще являемся сторонниками иждивенческой модели отношений, когда люди не считают себя собственниками и ждут, что их дома будут ремонтировать и обслуживать другие – государство, мэр или коммунальный ЖЭК.

Есть еще одна причина, из-за которой создание ОСМД так сильно тормозится: новые законодательные акты базируются на старом Жилищном кодексе. В некотором роде негативную роль сыграла бесплатная приватизация квартир – люди не прочувствовали, что стали собственниками со всеми вытекающими последствиями. Зарубежные аналитики предостерегали: нужно было взять за приватизацию некогда полученных совершенно бесплатно квартир хоть символические деньги, чтобы у людей не было ощущения дармовщины.

Вот и получилось, что за годы независимости Украины рыночные отношения крепко вошли в нашу жизнь, не затронув… ЖКХ. Просто всех устраивало: пусть плоховато, но можно пожаловаться в исполком, выбить себе криком и настырностью больше, чем имели другие.

– Ну, снимите вы дома с баланса, и что?

– Выход один – совладельцам нужно создать отдельную организацию – юридическое лицо ОСМД, которая бы заботилось о содержании дома от имени и в интересах жильцов. Обществу совладельцев и будут переданы функции по содержанию дома, его обслуживанию. Увы, государство уже – не собственник жилого фонда, да и само понятие «ЖЭК» – в прошлом.

– И что это будет: вы с баланса дом сняли, жильцы ОСМД не создали, а тут – неординарная ситуация…

– Снятие с баланса не значит, что «ЖЭУ» перестанет обслуживать жилой фонд – у нашего КП есть конкретный договор с владельцами квартир, хотя 30% их его не подписали. И будут обслуживать, оказывая оговоренные услуги до тех пор, пока не будет создано ОСМД.

– В общем, КП «ЖЭУ» по-прежнему будет как-нибудь присматривать за многоквартирными домами, а процесс создания ОСМД – длиться до бесконечности?

– Всего лишь до 1 июля 2016 года. Именно до этого срока жильцы должны определиться, какая форма обслуживания им больше нравится – создать общество совладельцев, нанять управляющего или управляющую кампанию. Если не создадут ОСМД, им, согласно Закону, исполком должен назначить управляющего. Главное преимущество объединения – возможность снизить размер взноса за счет отсутствия в его составе налогов на прибыль и НДС. Кроме того, ОСМД может зарабатывать, например, на аренде помещений (чердачных, подвальных и т.д.), рекламе и прочем.

– Какова процедура создания общества совладельцев?

– Инициативная группа минимум из трех владельцев квартир должна обойти дом поквартирно, письменно предупредить каждого хозяина о созыве учредительного собрания. Если присутствует более половины квартиросъемщиков – собрание правомочно. Принимается устав, избираются правление, председатель и ревизионная комиссия. Далее необходимо пройти процедуру госрегистрации (находится в здании горсовета), когда на основании протокола общество регистрируется. Именно юридическая регистрация факта объединения совладельцев и является созданием ОСМД.

Свидетельство о регистрации дает право получить в налоговой неприбыльный статус, открыть счет в банке, зарегистрироваться в УТСЗН (по вопросам льгот и субсидий). Председатель работает или на общественных началах, а равно бухгалтер и техработник, если таковые найдутся, или, по решению собрания, им жильцы будут доплачивать за труд.

– И после этого можно начинать работать?

– Да, причем многое можно делать собственными силами – убирать подъезды, придомовую территорию. Некоторые работы требуют наличия лицензий и специалистов – обслуживание лифтов, электрических сетей и прочее, поэтому придется искать подрядчиков, когда за счет конкуренции можно снизить цену и повысить качество услуг.

Аксиома: только сами жильцы могут эффективно распорядиться общей совместной собственностью, сделать жилье комфортным и безопасным!

– И в чем выгода для жильцов?

– Создав просто юрлицо, жильцы получают функцию контроля за денежными средствами, которые оплачивают за содержание дома и придомовой территории по решению общих собраний. Например, утепление дома, когда экономится до 30% расходов на оплату газа, прием в общество новых людей и прочее. Таким образом, главное преимущество ОСМД – эффективный контроль со стороны нового собственника и экономия.

Именно через законный механизм в обществе совладельцев работает демократический принцип принятия коллегиальных решений. Большинство проголосовало за то, чтобы остаться на обслуживании в «ЖЭУ»– хорошо, так тому и быть. Проголосовали за то, чтобы нанять другое предприятие – так и будет. Проголосовали за самостоятельное хозяйствование – и это возможно.

Главное то, что совладельцы получают в своем доме право на выбор: с кем, как и за какую сумму будет содержаться их совместное имущество.

– Многие новокаховчане рассчитывают: сначала коммунальщики за общие денежки громады сделают им капитальный ремонт дома, а вот тогда они уже подумают, создавать ли ОСМД… Сейчас идет работа над бюджетом 2016 года. Не знаете, Григорий Александрович, закладываются ли деньги на подобные ремонты?

– Да, люди уверены, что капремонты должны сделать коммунальщики. Так недавно и было, но этой нормы насчет капремонтов перед созданием ОСМД в новом Законе нет! Люди должны знать: подобное – в прошлом, потому что Закон не содержит нормы об обязательном капремонте дома перед его уходом в общество совладельцев. В общем, кто не успел – тот опоздал!

Нужно реально смотреть на вещи и однозначно признать, что государство или местная власть не может капитально ремонтировать за средства бюджета фактически чужую частную собственность, хоть и коллективную. Тем самым признать бесперспективность надежд, что из налогов всех жителей города будут постоянно выделяться средства на ремонты приватизированных домов.

– Учитывая изношенность жилого фонда, надо полагать, взносы по решению уже ОСМД увеличатся многократно, а о преимуществах создания обществ совладельцев говорить не придется?

– Начнем с того, что ОСМД – это неприбыльная организация, члены которой при самостоятельном хозяйствовании определяют размер взноса на содержание дома и территории, то есть исключительно сами жители. Подсчитали расходы на содержание, сделали смету, определили размер взноса с каждого и утвердили это собранием. Согласовывать или утверждать в органах власти это решение не надо. Существенное, что ОСМД не является плательщиком НДС, поэтому те 20% платежей, которые в «ЖЭУ» отчисляются и не идут на обслуживание дома, в ОСМД остаются в полном объеме, их можно аккумулировать на личный счет общества для создания ремонтно-резервного фонда и использовать на целевые нужды общества.

ОСМД, заключая соответствующие договоры, как коллективный заказчик жилищно-коммунальных услуг, может более качественно влиять на надлежащее исполнение, имеет право заменить плохого исполнителя, заключить новый договор с юридическим или физическим лицом.

Это плюс. Минус – в необходимости хорошо вложиться для начала, чтобы привести дом и коммуникации в порядок. И это будет недешево.

– А если владельцы каких-то квартир не захотят вступать в ОСМД и откажутся платить, чтобы участвовать в работе по уходу за домом?

– Решения, принятые в ОСМД согласно уставу, обязательны к исполнению всеми совладельцами дома, независимо от того, стал ли хозяин какой-то квартиры членом общества или нет, поскольку обязан участвовать в содержании дома, территории и своевременно уплачивать все платежи. С упорных должников через судебный иск может быть взыскана не только сумма долга, но и юридические услуги и расходы суда. В законе предусмотрены штрафные санкции, которые могут применяться к совладельцу, если он не выполняет свои обязательства. Так, если он отказывается оплачивать взносы и платежи на проведение реконструкции, реставрации и текущего ремонта дома, управляющий может обратиться в суд.

– А как будет с льготами и субсидиями?

– Как было, так и будет. В ОСМД льготы и субсидии имеющие право получают в полном объеме согласно постановлению Кабмина от 13 ноября 2013 года № 860.

– Ну хорошо, проголосовали жильцы дома большинством голосом, чтобы объединиться в общество совладельцев, но желающего занять должность председателя среди них не нашлось, что делать? В связи с тем, что сроки уже поджимают, готовят ли у нас в городе управдомов? То есть управляющих?

– Мне это не известно. (К слову, руководитель центра занятости Н.Корякина подтвердила: «Разговоры были, но пока – не обучаем», – авт.). Хотя должность – ответственная, ведь надо уметь работать с поставщиками услуг, контролировать качество их работы.

– А кто будет дотировать ОСМД, если собираемых средств не будет хватать для решения самых актуальных вопросов?

– Финансироваться ОСМД могут путем привлечения средств совладельцев (взносы и платежи), аренды нежилых помещений, кредита или займа.

– Собрание совладельцев решило, что денег у жильцов – только на еду, в банковское ярмо влезать не будем – себе дороже, так что пропадай оно пропадом, пусть наша, например, двухэтажка стоит как есть… Ну и какой вид будет иметь город, если жильцы станут вкладываться в ремонты по остаточному принципу?

– Согласно новому закону владельцы квартир обязаны сами ремонтировать свои дома. «Совладельцы должны обеспечивать соблюдение требований жилищного и градостроительного законодательства по проведению реконструкции, реставрации, текущего и капитального ремонтов, технического переоснащения помещений или их частей», – говорится в документе.

– А может ли создание ОСМД привести к тому, что люди потеряют право собственности на жилье? Какие схемы банкротства общества вы знаете?

– Очередной скачок тарифов при низкой платежеспособности; недобросовестное отношение управляющего (такие примеры уже есть); кредиты, которые берут ОСМД на проведение тех или иных ремонтных работ, могут стать приговором для общества совладельцев при новом витке инфляции. Условий, при которых такой дом может перейти в собственность частного лица, немало.

– То есть создание обществ совладельцев – это инструмент, с помощью которого людей будут лишать их права на собственное жилье?

– Я не могу так утверждать.

– А с «ЖЭУ» после создания ОСМД можно будет сотрудничать, чтобы коммунальщики ухаживали за домом, или КП ликвидируется?

– На договорной основе юрлица с юрлицом мы предоставим те же и даже больше услуг, которые нынче прописаны в наших договорах с владельцами квартир. Благодаря наличию специалистов и материальной базы мы можем производить самые разные работы, в том числе, например, по прочистке дымовентканалов, будем оказывать услуги паспортного стола и прочие, кроме специальных (подключение к интернету, газоснабжению и тому подобное).

– Что входит в обязанности управляющего?

– Они расписаны Законом «О жилищно-коммунальных услугах». Обязательно – страховой договор об ответственности управляющего имуществом перед ОСМД.

– А зарплату кто ему будет платить?

– Жильцы. А еще нужны будут бухгалтер и техработник – кто-то ведь должен оформлять документы и смотреть за домом. Так что, скорее всего, речь будет идти о группе домов в ведении одного управляющего, поскольку сборы в каждом невелики. Вот пример: Пионерская, 4 в месяц собирает всего 950 грн. (здесь есть неплательщики), вот и попробуйте на эти деньги содержать дом и штат управляющего! А закон не запрещает управлять группой домов. По-настоящему, речь идет об управлении примерно 50 домами, чтобы собираемых денег хватило на зарплату, текущие платежи. Но учет затрат – по каждому дому. Чтобы сделать управление домами дешевле, можно обратиться к управляющей компании.

– То есть, например, к вам в «ЖЭУ», чтобы все вернулось на круги своя?

– Так однозначно говорить не приходится.

– А что с землей? Люди будут уходить в свободное плавание с госактами на приватизированную землю или как?

– Налог на землю за жилищный фонд мы платим в размере 130 тыс. грн. в год. При создании ОСМД земля под домом и придомовая территория в виде отмостки в собственность передаются бесплатно, и налог на землю будут платить ОСМД. Вопрос: где границы придомовой территории – сегодня открытый, потому что не урегулирован законодательно.

…Очевидно, что нам таки придется брать управление домами в свои руки и научиться беречь не только свою квартиру, но и весь дом, как свою собственность.

Конечно, Закон, принятый Верховной Радой о создании общества совладельцев многоквартирных домов, спорный. Нардепы фактически заставляют украинцев объединяться в сообщества и самостоятельно обслуживать свои дома.

Учитывая изношенность жилого фонда, владельцам квартир придется платить немало и постоянно, ведь поломки, как правило, случаются одна за одной. Более того, жилищный фонд Украины пребывает в состоянии катастрофическом, на его ремонт нужны десятки миллиардов. Так, в прошлом году в департаменте жилищной политики Министерства регионального развития называли цифру 40 млрд. евро. Очевидно, что таких денег в бюджете нет.

Очевидно и то, что ратовать за ОСМД можно лишь тогда, когда тебе на баланс передают дом после уже проведенного капитального ремонта, и придомовая территория, отведенная для дома, имеет государственный акт на право пользования и эксплуатации. Но чего нет, того нет, а что будет – увидим.

Тамара Путилова