С 1 июля вступил в действие Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирных домах», который дал зеленый свет созданию обществ совладельцев (ОСМД). Теперь, как предполагается, жильцы, самоорганизовавшись, смогут эффективно распоряжаться своими деньгами, заказывать поставку ЖКХ-услуг и контролировать их качество.
По крайней мере, так должно быть по закону, который, кстати, определил годичный срок для создания ОСМД. До его истечения осталось чуть больше полугода, так что самое время поговорить о том, как он исполняется.
Собеседник «НК» – начальник КП «ЖЭУ» Григорий Каневский.
– Григорий Александрович, сколько на балансе КП числится домов, которым нынче прямая дорога в ОСМД?
– Всего – 325 домов. За 13 лет моей работы в «ЖЭУ» в общества совладельцев ушли всего 28 домов (с 2005 года). С 1 июля, когда был принят Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», ОСМД создали 4 дома.
К слову, в новом Законе термина «на балансе» нет вовсе. А мы все еще ментально живем во временах СССР, когда государство взяло на себя функции балансосодержателя, а жильцы стали квартиросъемщиками, оставаясь таковыми практически до сегодняшнего дня. При этом держава, как балансосодержатель, должна была обеспечить капитальные ремонты, техобслуживание и прочее. Но деньги в полном объеме не поступали, хотя содержание жилого фонда «съедало» до 10% ВВП нашей бывшей страны. Коммунальные же платежи составляли 5% от необходимых затрат.
А потом распался Союз, началась приватизация – около 98% квартир уже находятся в частной собственности. При этом каждый собственник одновременно бесплатно приватизировал часть мест общего пользования, коммуникации, оборудование и прочее (подъезды, чердаки, подвалы, трубы и тому подобное) пропорционально площади своей квартиры. Это имущество – общее, неделимое, предназначено для обеспечения жизнедеятельности дома. Но это не значит, что каждый жилец имеет кусочек трубы, крыльца, крыши и прочее. К слову, у нас среди абонентов есть чудаки, которые требовали денег, например, за транзит «содержания унитазов» по причине того, что через какую-то часть квартиры проходит стояк канализационной трубы.
К сожалению, наши люди пока продолжают считать, что их собственностью являются только квартиры, а сам дом – это уже собственность города или коммунального ЖЭКа, потому что дома числятся на их балансе. Но это ошибочное утверждение! Балансосодержание дома никоим образом и раньше, с момента начала приватизации жилья, не влияло на аксиому собственности, а теперь, с новым Законом, и вовсе не несет никакой юридической нагрузки.
Результат: новый Закон действует четыре месяца, но его реализация идет с большим скрипом. А мы на днях получили нормативные документы насчет порядка по снятию домов с баланса, для чего внутренним распоряжением уже создается комиссия.
– Как вы думаете, почему люди столь неохотно берут на себя ответственность за свою собственность?
– Создание ОСМД – далеко не новшество июльского Закона. Этой идее уже где-то лет сто, но ведь собственность – довольно тяжелая ноша. К сожалению, мы все еще являемся сторонниками иждивенческой модели отношений, когда люди не считают себя собственниками и ждут, что их дома будут ремонтировать и обслуживать другие – государство, мэр или коммунальный ЖЭК.
Есть еще одна причина, из-за которой создание ОСМД так сильно тормозится: новые законодательные акты базируются на старом Жилищном кодексе. В некотором роде негативную роль сыграла бесплатная приватизация квартир – люди не прочувствовали, что стали собственниками со всеми вытекающими последствиями. Зарубежные аналитики предостерегали: нужно было взять за приватизацию некогда полученных совершенно бесплатно квартир хоть символические деньги, чтобы у людей не было ощущения дармовщины.
Вот и получилось, что за годы независимости Украины рыночные отношения крепко вошли в нашу жизнь, не затронув… ЖКХ. Просто всех устраивало: пусть плоховато, но можно пожаловаться в исполком, выбить себе криком и настырностью больше, чем имели другие.
– Ну, снимите вы дома с баланса, и что?
– Выход один – совладельцам нужно создать отдельную организацию – юридическое лицо ОСМД, которая бы заботилось о содержании дома от имени и в интересах жильцов. Обществу совладельцев и будут переданы функции по содержанию дома, его обслуживанию. Увы, государство уже – не собственник жилого фонда, да и само понятие «ЖЭК» – в прошлом.
– И что это будет: вы с баланса дом сняли, жильцы ОСМД не создали, а тут – неординарная ситуация…
– Снятие с баланса не значит, что «ЖЭУ» перестанет обслуживать жилой фонд – у нашего КП есть конкретный договор с владельцами квартир, хотя 30% их его не подписали. И будут обслуживать, оказывая оговоренные услуги до тех пор, пока не будет создано ОСМД.
– В общем, КП «ЖЭУ» по-прежнему будет как-нибудь присматривать за многоквартирными домами, а процесс создания ОСМД – длиться до бесконечности?
– Всего лишь до 1 июля 2016 года. Именно до этого срока жильцы должны определиться, какая форма обслуживания им больше нравится – создать общество совладельцев, нанять управляющего или управляющую кампанию. Если не создадут ОСМД, им, согласно Закону, исполком должен назначить управляющего. Главное преимущество объединения – возможность снизить размер взноса за счет отсутствия в его составе налогов на прибыль и НДС. Кроме того, ОСМД может зарабатывать, например, на аренде помещений (чердачных, подвальных и т.д.), рекламе и прочем.
– Какова процедура создания общества совладельцев?
– Инициативная группа минимум из трех владельцев квартир должна обойти дом поквартирно, письменно предупредить каждого хозяина о созыве учредительного собрания. Если присутствует более половины квартиросъемщиков – собрание правомочно. Принимается устав, избираются правление, председатель и ревизионная комиссия. Далее необходимо пройти процедуру госрегистрации (находится в здании горсовета), когда на основании протокола общество регистрируется. Именно юридическая регистрация факта объединения совладельцев и является созданием ОСМД.
Свидетельство о регистрации дает право получить в налоговой неприбыльный статус, открыть счет в банке, зарегистрироваться в УТСЗН (по вопросам льгот и субсидий). Председатель работает или на общественных началах, а равно бухгалтер и техработник, если таковые найдутся, или, по решению собрания, им жильцы будут доплачивать за труд.
– И после этого можно начинать работать?
– Да, причем многое можно делать собственными силами – убирать подъезды, придомовую территорию. Некоторые работы требуют наличия лицензий и специалистов – обслуживание лифтов, электрических сетей и прочее, поэтому придется искать подрядчиков, когда за счет конкуренции можно снизить цену и повысить качество услуг.
Аксиома: только сами жильцы могут эффективно распорядиться общей совместной собственностью, сделать жилье комфортным и безопасным!
– И в чем выгода для жильцов?
– Создав просто юрлицо, жильцы получают функцию контроля за денежными средствами, которые оплачивают за содержание дома и придомовой территории по решению общих собраний. Например, утепление дома, когда экономится до 30% расходов на оплату газа, прием в общество новых людей и прочее. Таким образом, главное преимущество ОСМД – эффективный контроль со стороны нового собственника и экономия.
Именно через законный механизм в обществе совладельцев работает демократический принцип принятия коллегиальных решений. Большинство проголосовало за то, чтобы остаться на обслуживании в «ЖЭУ»– хорошо, так тому и быть. Проголосовали за то, чтобы нанять другое предприятие – так и будет. Проголосовали за самостоятельное хозяйствование – и это возможно.
Главное то, что совладельцы получают в своем доме право на выбор: с кем, как и за какую сумму будет содержаться их совместное имущество.
– Многие новокаховчане рассчитывают: сначала коммунальщики за общие денежки громады сделают им капитальный ремонт дома, а вот тогда они уже подумают, создавать ли ОСМД… Сейчас идет работа над бюджетом 2016 года. Не знаете, Григорий Александрович, закладываются ли деньги на подобные ремонты?
– Да, люди уверены, что капремонты должны сделать коммунальщики. Так недавно и было, но этой нормы насчет капремонтов перед созданием ОСМД в новом Законе нет! Люди должны знать: подобное – в прошлом, потому что Закон не содержит нормы об обязательном капремонте дома перед его уходом в общество совладельцев. В общем, кто не успел – тот опоздал!
Нужно реально смотреть на вещи и однозначно признать, что государство или местная власть не может капитально ремонтировать за средства бюджета фактически чужую частную собственность, хоть и коллективную. Тем самым признать бесперспективность надежд, что из налогов всех жителей города будут постоянно выделяться средства на ремонты приватизированных домов.
– Учитывая изношенность жилого фонда, надо полагать, взносы по решению уже ОСМД увеличатся многократно, а о преимуществах создания обществ совладельцев говорить не придется?
– Начнем с того, что ОСМД – это неприбыльная организация, члены которой при самостоятельном хозяйствовании определяют размер взноса на содержание дома и территории, то есть исключительно сами жители. Подсчитали расходы на содержание, сделали смету, определили размер взноса с каждого и утвердили это собранием. Согласовывать или утверждать в органах власти это решение не надо. Существенное, что ОСМД не является плательщиком НДС, поэтому те 20% платежей, которые в «ЖЭУ» отчисляются и не идут на обслуживание дома, в ОСМД остаются в полном объеме, их можно аккумулировать на личный счет общества для создания ремонтно-резервного фонда и использовать на целевые нужды общества.
ОСМД, заключая соответствующие договоры, как коллективный заказчик жилищно-коммунальных услуг, может более качественно влиять на надлежащее исполнение, имеет право заменить плохого исполнителя, заключить новый договор с юридическим или физическим лицом.
Это плюс. Минус – в необходимости хорошо вложиться для начала, чтобы привести дом и коммуникации в порядок. И это будет недешево.
– А если владельцы каких-то квартир не захотят вступать в ОСМД и откажутся платить, чтобы участвовать в работе по уходу за домом?
– Решения, принятые в ОСМД согласно уставу, обязательны к исполнению всеми совладельцами дома, независимо от того, стал ли хозяин какой-то квартиры членом общества или нет, поскольку обязан участвовать в содержании дома, территории и своевременно уплачивать все платежи. С упорных должников через судебный иск может быть взыскана не только сумма долга, но и юридические услуги и расходы суда. В законе предусмотрены штрафные санкции, которые могут применяться к совладельцу, если он не выполняет свои обязательства. Так, если он отказывается оплачивать взносы и платежи на проведение реконструкции, реставрации и текущего ремонта дома, управляющий может обратиться в суд.
– А как будет с льготами и субсидиями?
– Как было, так и будет. В ОСМД льготы и субсидии имеющие право получают в полном объеме согласно постановлению Кабмина от 13 ноября 2013 года № 860.
– Ну хорошо, проголосовали жильцы дома большинством голосом, чтобы объединиться в общество совладельцев, но желающего занять должность председателя среди них не нашлось, что делать? В связи с тем, что сроки уже поджимают, готовят ли у нас в городе управдомов? То есть управляющих?
– Мне это не известно. (К слову, руководитель центра занятости Н.Корякина подтвердила: «Разговоры были, но пока – не обучаем», – авт.). Хотя должность – ответственная, ведь надо уметь работать с поставщиками услуг, контролировать качество их работы.
– А кто будет дотировать ОСМД, если собираемых средств не будет хватать для решения самых актуальных вопросов?
– Финансироваться ОСМД могут путем привлечения средств совладельцев (взносы и платежи), аренды нежилых помещений, кредита или займа.
– Собрание совладельцев решило, что денег у жильцов – только на еду, в банковское ярмо влезать не будем – себе дороже, так что пропадай оно пропадом, пусть наша, например, двухэтажка стоит как есть… Ну и какой вид будет иметь город, если жильцы станут вкладываться в ремонты по остаточному принципу?
– Согласно новому закону владельцы квартир обязаны сами ремонтировать свои дома. «Совладельцы должны обеспечивать соблюдение требований жилищного и градостроительного законодательства по проведению реконструкции, реставрации, текущего и капитального ремонтов, технического переоснащения помещений или их частей», – говорится в документе.
– А может ли создание ОСМД привести к тому, что люди потеряют право собственности на жилье? Какие схемы банкротства общества вы знаете?
– Очередной скачок тарифов при низкой платежеспособности; недобросовестное отношение управляющего (такие примеры уже есть); кредиты, которые берут ОСМД на проведение тех или иных ремонтных работ, могут стать приговором для общества совладельцев при новом витке инфляции. Условий, при которых такой дом может перейти в собственность частного лица, немало.
– То есть создание обществ совладельцев – это инструмент, с помощью которого людей будут лишать их права на собственное жилье?
– Я не могу так утверждать.
– А с «ЖЭУ» после создания ОСМД можно будет сотрудничать, чтобы коммунальщики ухаживали за домом, или КП ликвидируется?
– На договорной основе юрлица с юрлицом мы предоставим те же и даже больше услуг, которые нынче прописаны в наших договорах с владельцами квартир. Благодаря наличию специалистов и материальной базы мы можем производить самые разные работы, в том числе, например, по прочистке дымовентканалов, будем оказывать услуги паспортного стола и прочие, кроме специальных (подключение к интернету, газоснабжению и тому подобное).
– Что входит в обязанности управляющего?
– Они расписаны Законом «О жилищно-коммунальных услугах». Обязательно – страховой договор об ответственности управляющего имуществом перед ОСМД.
– А зарплату кто ему будет платить?
– Жильцы. А еще нужны будут бухгалтер и техработник – кто-то ведь должен оформлять документы и смотреть за домом. Так что, скорее всего, речь будет идти о группе домов в ведении одного управляющего, поскольку сборы в каждом невелики. Вот пример: Пионерская, 4 в месяц собирает всего 950 грн. (здесь есть неплательщики), вот и попробуйте на эти деньги содержать дом и штат управляющего! А закон не запрещает управлять группой домов. По-настоящему, речь идет об управлении примерно 50 домами, чтобы собираемых денег хватило на зарплату, текущие платежи. Но учет затрат – по каждому дому. Чтобы сделать управление домами дешевле, можно обратиться к управляющей компании.
– То есть, например, к вам в «ЖЭУ», чтобы все вернулось на круги своя?
– Так однозначно говорить не приходится.
– А что с землей? Люди будут уходить в свободное плавание с госактами на приватизированную землю или как?
– Налог на землю за жилищный фонд мы платим в размере 130 тыс. грн. в год. При создании ОСМД земля под домом и придомовая территория в виде отмостки в собственность передаются бесплатно, и налог на землю будут платить ОСМД. Вопрос: где границы придомовой территории – сегодня открытый, потому что не урегулирован законодательно.
…Очевидно, что нам таки придется брать управление домами в свои руки и научиться беречь не только свою квартиру, но и весь дом, как свою собственность.
Конечно, Закон, принятый Верховной Радой о создании общества совладельцев многоквартирных домов, спорный. Нардепы фактически заставляют украинцев объединяться в сообщества и самостоятельно обслуживать свои дома.
Учитывая изношенность жилого фонда, владельцам квартир придется платить немало и постоянно, ведь поломки, как правило, случаются одна за одной. Более того, жилищный фонд Украины пребывает в состоянии катастрофическом, на его ремонт нужны десятки миллиардов. Так, в прошлом году в департаменте жилищной политики Министерства регионального развития называли цифру 40 млрд. евро. Очевидно, что таких денег в бюджете нет.
Очевидно и то, что ратовать за ОСМД можно лишь тогда, когда тебе на баланс передают дом после уже проведенного капитального ремонта, и придомовая территория, отведенная для дома, имеет государственный акт на право пользования и эксплуатации. Но чего нет, того нет, а что будет – увидим.
Тамара Путилова
